受访者提供的公元小区图片

冷万欣中房报记者樊永锋丨北京报道

“人防车位权益归属纷争，成了过去三年间的烦心事。”

在江西省抚州市公元小区业主委员会成员梅先生看来，让他和其余户业主心力交瘁的是，“长约三年的系列胜诉，在省高院终审判决遭遇反转。”

位于抚州市临川区的公元小区又名东旭1号，是在年由抚州市东旭房地产开发有限公司（以下简称“东旭地产”）开发的商住类小区。

然而，在项目开发十年后的年，公元小区业主委员会与东旭地产以及原物业公司江西美城物业管理有限公司（以下简称“美城物业”），围绕该项目地下人防设施中规划的个停车位权益归属问题，进行了长约三年的一系列诉讼。

根据一位公元小区业主委员会负责人向中国房地产报记者提供的裁判文书显示，年10月，东旭地产和美城物业以原告身份起诉公元小区业主委员会，以侵权责任纠纷为由，要求返还个地下人防车位及赔偿车位租金损失万元。

江西省抚州市临川区人民法院立案后，该案历经法院一审、二审判决，均驳回原告及上诉人东旭地产和美城物业的诉讼请求。随后，东旭地产和美城物业作为再审申请人向江西省高级人民法院提请再审。再审判决撤销了一审、二审判决，并要求公元小区业主委员会停止对个地下人防车位的占用，东旭地产享有这些人防车位的使用收益权利。

随着再审判决结果的“反转”，公元小区业主委员会在今年2月向江西省人民检察院申请民事监督。

不过，在年“五一”劳动节的前一天，即江西省人民检察院在受理民事监督的三个月后，业主委员会收到了《中止审查决定书》。

据记者了解，目前，小区业主委员会已经委托律师向最高人民检察院提交了《撤销中止审查决定申请书》，且最高检已经受理。

━━━━

业委会解聘美城物业引纠纷

年12月，东旭地产取得了抚州市抚河大道西侧，南门路延伸段北侧（赣东大道号）建设用地使用权，并在该地块上投资开发建设了公元小区，其中包含了小区的地下人防设施，这部分人防工程建筑面积为.85平方米，使用面积为.17平方米，规划个停车位。

小区建成交付后至年1月，小区物业由美城物业进行管理，年4月，抚州市人民防空办公室（以下简称“人防办”）向美城物业颁发了抚（年）人防平字第01号人民防空工程平时使用证。

据该证所载，公元小区防空地下室使用单位为美城物业，证书有效期为年4月13日至年4月13日。

随后，年9月，公园小区成立了第一届业主委员会，彼时，业主委员会决定解聘美城物业，由业主委员会成立管理公司管理小区物业。

年11月，抚州市人防办向该小区业主委员会颁发了抚（年）人防平字第1号人民防空工程平时使用证。

据新的证件所载，公元小区防空地下室单位为该小区业主委员会，证书有效期为年11月1日至年10月31日。

不过仅一年不到，人防办就向小区业主委员会作出了行政许可撤回决定书，决定撤回前述抚（年）人防平字第1号人民防空工程平时使用证。

公元小区业主委员会不服该决定，遂向抚州市南城县人民法院提起行政诉讼。年10月22日，南城县人民法院作出一审判决，认为抚州市人防办的行政行为侵犯了小区业主委员会的陈述权、申辩权，违反法定程序，判决撤销抚州市人防办向东旭1号（公元)小区业主委员会作出的行政许可撤回决定书。

抚州市人防办不服前述判决，向抚州市中院提起上诉。年4月26日，抚州市中院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。

━━━━

开发商起诉业委会索要使用收益

车位纠纷按下葫芦浮起瓢。经过依法确权的公元小区业主委员会心中的石头尚未落地，地下人防车位权属问题再起风波。

年10月，东旭地产与美城物业以侵权责任纠纷为由，向抚州临川区法院起诉公元小区业主委员会。东旭地产和美城物业诉讼请求中要求业主委员会返还个人防车位，赔偿租金损失万元。

根据抚州市临川区人民法院（年）赣民初号民事判决书中表述。东旭地产方面认为，年3月15日小区业主委员会未经东旭地产和美城物业同意，强行占有了全部地下停车位并进行商业收费。

业主委员会则认为，美城物业不是人防车位的建设者和投资者，只是前期物业管理者，且在年已经被更换，不具备诉讼主体资格。此外，小区人防车位的建设成本已经摊入到小区的房价中，东旭地产向业主们出售房屋后，就不再是投资主体，人防地下车位作为小区公共配套建筑设施，其用益权应当归全体业主。

临川区法院认为，虽然东旭地产提供的材料证明了人防车位没有计入公摊面积，但东旭地产认可地下人防车位的成本计入了小区的建设成本。此外，东旭地产否认计入了销售房价，但表示因时间较长，相关财务证据没有保留，无法提供先关财务证明，因此法院不予采信。

东旭地产作为开发商在向业主销售房屋后，其收回建设成本后，地下车位的投资者应为全体业主，而业主委员会代表全体业主对地下车位享有使用管理及收益权。

年7月5日，抚州市物价局向美城物业发布了关于制定公元小区物业管理服务费试行收费标准的批复，也规定了小区地下人防车位收取的停车费应当为小区业主服务，证明小区业主对该人防车位享有收益权。

针对原告方提出的在向业主销售房屋时双方签订了商品房买卖合同，对地下人防车位约定了归原告方所有、由原告管理使用收益的观点，临川法院认为该条款虽然约定了地下人防车位的所有权、收益权和使用权归原告所有，但该条款属于格式条款，且该条款明确排除了业主对地下人防车位的收益权，在签订合同时并没有对该条款予以明示，该条款应属于无效。对于原告要求业主委员会返还小区地下人防车位并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。临川法院驳回了原告的诉讼请求。

随后，东旭地产和美城物业不服判决，上诉至江西省抚州市中级人民法院。法院于年9月23日开庭进行了审理。

东旭公司提供了《关于抚州市东旭房地产开发有限公司各业态的定价及成本核算的专项审计报告》（以下简称“报告”），拟证明公元小区的住宅、底商及车位没有收益。

业主委员会方面质证，认为前述报告系东旭地产单方面形成，且根据形成时间可知是一审庭审后新制造的证据，不认可该证据的真实性及合法性。

抚州中院认为，报告系东旭地产在一审庭审后单方委托会计师事务所制作形成的报告，且该报告尾部注明“本次审计是依据贵公司（东旭公司）提供的会计资料进行的，因资料不全、不真实而影响审计结果，本会计师事务所及签字注册会计师不承担任何责任”等相关信息，且东旭地产一审、二审诉讼中明知且认可案涉人防车库不能销售，但报告的部分内容是以车位的计划销售定价、收入等数据而做出的，故对该证据的准确性、真实性及证明力存疑，不予采信。抚州中院最终判决，驳回上诉，维持原判。

江西省地产协会
转载请注明原文网址：http://www.13801256026.com/pgsp/pgsp/8058.html